每经记者｜包晶晶      每经编辑｜何小桃 陈梦妤     

图片来源：每经记者 包晶晶 摄

前段时间，上海市杨浦区融信世纪江湾，数套同户型、同面积的二手房齐齐挂出了 1460 万元统一价，业主们疑似组建 " 价格同盟 "。

该小区房价曾凭借学区一飞冲天，2023 年前后小户型成交单价一度达到 19 万— 20 万元 / 平方米，随后随着市场调整一路回落。贝壳找房最新数据显示，目前仍有两套 93 平方米户型仍挂牌 1460 万元，另有两套 93 平方米分别挂牌 1459 万元和 1470 万元，单价超过 15 万元 / 平方米。

带看基本为零

" 这个地方真偏，它的价值只有学区。" 住在上海市区的陈女士，最近考虑重新购买一套房，这样两个孩子就能进入更好的学校。

" 如果我的出发点只是（在目标范围内）买一套房来住，肯定愿意考虑世纪江湾小区，毕竟可以顺便解决小朋友的读书问题，而且整个社区很成熟，环境也好。"

谈及近期 1460 万元 " 价格联盟 "，陈女士向《每日经济新闻》记者（以下简称记者或每经记者）表示，" 但考虑到将来出售可能会损失溢价，如果附近配套学校也是同级别的，我们肯定考虑新房 "。

她说的新房，是约 3 公里外的建发海宸，今年 11 月已经二次开盘，二批次备案均价约 11.6 万元 / 平方米，建筑面积约 105 平方米的三房总价约 1200 万元。

相比之下，据贝壳找房，世纪江湾小区 10 月二手房挂牌均价超 15 万元 / 平方米，9 月成交均价则为 13.5 万元 / 平方米，已经形成了较大的价格倒挂。

陈女士坦言，这样的二手房让她 " 下不去手 "，"1460 万元在杨浦滨江能买大平层了 "。

买房人的态度一定程度上反映到了带看数据上，多套房源近 30 天的带看次数为 0，少量房源有 1 次看房。冰冷的数据和买房人的理性，让这场 " 保卫战 " 从一开始就注定了结局。

针对这一做法，上海中原地产市场分析师卢文曦直言：" 市场下跌过程中，人心终究是不齐的。"

当记者提出 1460 万元的房源能否还价时，中介王宁说，其实房东们就是互相参考了其他人的挂牌价，价格都可以谈，每套房源的楼层、朝向、装修不同，房东愿意降价的尺度也不一样，甚至 1300 万元也能谈一谈。

由于今年 8 月 14 日起，链家、贝壳找房等将上海区域的二手房成交价等信息下架，无法查阅，每经记者通过其他渠道获知，世纪江湾 7 月份以来陆续成交的三套房源单价分别约 13.4 万元 / 平方米、13.7 万元 / 平方米、14.6 万元 / 平方米。比 "1460 万元 "93 平方米户型稍大的一套房子，7 月份的成交价是 1275 万元。

" 新江湾板块有自己的定价体系。" 某新建商品房项目营销负责人对每经记者表示：" 其实区域内二手房价格几乎已经见底，‘价格联盟’这种做法实际上用处不大。只要有人急卖，联盟就会被击破。"

" 学区基本算赠送 "

在这一轮下跌周期中，新江湾板块的学区房还是相对抗跌的。

" 江湾世纪小区 2023 年前后成交最多，67 平方米户型当时的正常成交价接近 20 万元 / 平方米。" 王宁说，" 世纪江湾的困境并非个例，在上海传统的学区房高地浦东，学区溢价的蒸发更为彻底 "。

" 现在学区基本上算是赠送的。" 太平洋房屋中介刘康（化名）对每经记者说。

位于上海崂山路的太平洋房屋门店

他所指的学区，是上海明珠小学，对口的朱家滩小区，单价一度超过临近的陆家嘴世茂滨江花园。

" 最高的时候单价到过 16 万元 / 平方米。" 刘康说，" 现在相当于 2015 年前后的价格 "。而据中介平台挂牌数据，该小区有约 33 平方米的房源挂牌价 223 万元，折合单价约 6.8 万元 / 平方米；36 平方米房源挂牌价 235 万元，折合单价约 6.5 万元 / 平方米。

按此粗略计算，当前挂牌价与最高成交价相比只剩 " 零头 "。与世纪江湾不同的是，这样的挂牌价，客户再砍一刀的空间已经不大。

" 很多房子还价空间只有几万元。" 刘康说，" 这一板块价格也基本见底，大批房子继续降价也不现实，五六年前有不少人高位买入，总价 500 万元左右，当时贷款额度就接近现在的房价，再低他们就不会卖了，出租多好 "。

每经记者注意到，目前平台挂牌的朱家滩小区 33 平方米房源，月租金可以达到 4600 元。

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