越秀地产以 236 亿元天价，拿下了广州天河 " 马场一期地块 "。这价格什么概念呢？不仅是广州的 " 新地王 "，更是远超深圳前海地块，跻身全国前五的超级存在。可为什么在房企普遍 " 缩表 " 的当下，还有人敢砸巨资豪赌一块地？而这场史诗级土拍，又是否意味着，房地产真迎来大转折了？

先问一句，这块地到底什么来头？它是珠江新城最后一块大规模可开发的住宅用地（含商住复合），是真正的 " 绝版资源 "。珠江新城是什么地方？中国三大 CBD 之一，广州的心脏，而它上一次供地，还是 2010 年亚运会之前，已经整整 16 年没有新增宅地供应。

在房地产的逻辑里，地段的稀缺性，决定了价值的天花板，而马场地块，恰好站在了这个天花板上。当然，这天花板啊，也不是你说抢就能抢的？" 马场一期地块 " 起拍价就是 186.4 亿元，8 家房企参拍，清一色的 " 国家队 " 或地方巨头：越秀、保利、中海、华润、招商、华发 ……

竞拍开始，前 100 轮还算 " 温和 "，但当总价飙到 213 亿元时，只剩下了保利和越秀 " 神仙打架 "，每一轮加价 2000 万，9 个小时，243 轮，平均每 2 分钟一次出价。最终呢？越秀地产以 236.04 亿元胜出，溢价率 26.6%，住宅可售楼面价干到 8.58 万元 /㎡。

不少人发问了，溢价这么多才拿到地，楼面价都干到近 9 万了，未来房价得卖多少啊？我们来算一笔账，楼面价近 9W/㎡，广州建安、税费、营销加起来 2-3 万 /㎡，综合成本就到了 12 万元 /㎡，按 20% 利润率计算，售价至少得 15 万元 /㎡起步。

夸张吗？可以说，相当夸张了。可就在地块几百米外，现在的顶豪标杆 " 侨鑫 · 汇悦台 "，2026 年 2 月最新成交数据二手房均价已经飙到了 25.77 万元 /㎡，去年 11 月开盘的 " 保利 · 玥玺湾 "，2026 年 1 月网签 30 套，成交均价也卖到了 15.96 万元 /㎡。

这说明了什么？在核心资产面前，" 躺平 " 是伪命题。而在房地产持续低迷 4 年之后，市场也确实需要一个 " 标志性事件 " 来重振信心。那是不是意味着，房地产真迎来大转折了？是转折，但不是 " 普涨式 " 转折，而是 " 分化式 " 转折。具体怎么个分法呢？

第一，城市分化，一线回暖，三四线继续阴跌。一线城市核心地段，因人口、产业、资源集中，优质资产依然稀缺。而多数三四线城市，人口流出、库存高企，房价仍无支撑。

第二，板块分化，核心资产上涨，远郊盘无人问津。像马场地块这样的核心资产，未来只会更贵。但黄埔、增城、从化的刚需盘，可能还要继续 " 以价换量 "。

第三，产品分化，豪宅上涨，刚需平价。高端改善型、顶豪产品，因稀缺性和资产避险属性，价格坚挺甚至上涨。普通刚需盘，则面临库存压力和政策调控，难有大涨空间。

所以，别被 " 地王 " 吓倒了，这跟你买房没太大关系。对于刚需来说，现在的策略依然是：买核心城市，买核心地段；买有产业支撑、人口流入的区域；远离远郊、远离 " 鬼城 " 式新城。

未来几年，楼市不会再有 " 普涨神话 "，但也不会彻底崩盘，它将进入一个更成熟、更分化、更理性的时代。