文｜马龙

编辑｜王慧

财政部、税务总局 12 月 30 日发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 3% 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这是房地产领域一项关键政策调整，对降低交易成本和积极去库存，尤其是促进一二手房联动等带来积极的影响。

严跃进认为，此次政策最显著的变化是增值税征收率的下调。过去，个人销售购买不足 2 年的住房，增值税征收率按 5% 计算，如今调整为按 3% 计算。具体而言，根据现有政策规定，若个人持有住房不足两年对外销售，过去需按照 5% 的征收率全额缴纳增值税，现在则变为按 3% 的征收率缴纳。这一调整直接降低了房屋出售环节的税费成本。

以实际案例说明，假设房屋出售价格为 100 万元，但持有未满两年。在过去的政策下，按照 5% 的征收率计算，增值税税额相对较高，即 5 万元，给房东带来较大负担。而新政策实施后，按 3% 的征收率计算，税费成本明显降低，即变为 3 万元，直接减少了 2 万元，有效减轻了房东的经济压力。也使得房屋出售的成本快速下降。

严跃进表示，此次对于购买两年以上的住房对外出售，明确免征增值税。不过这个表述和过去是一样的。早在 2024 年相关政策就已明确对两年以上的住房出售免征增值税，即便在北上广深等大城市也是不征收的。这意味着此次政策调整对持有两年以上住房对外出售的情况并无实质性影响，该群体继续享受免征增值税的优惠政策。所以最大的变化是对持有未满两年的住房交易产生了较大的影响。

严跃进认为此次政策调整具有的积极意义。首先是减轻房东负担，促进市场流通。征收率下调直接降低了房屋出售成本，减轻了房东的经济负担。这有助于提高房东出售房屋的积极性。对于一些因税费成本较高而犹豫是否出售房屋的房东来说，新政策可能成为推动其做出决策的重要因素。

同时其可以更好满足改善型住房需求。当房东出售旧房的成本降低后，他们更有能力和意愿将旧房出售，进而换购新房。这种换购行为不仅满足了个人对居住品质提升的需求，也促进了房地产市场从存量房向新房的流动，推动整个房地产市场的升级与发展。所以是支持改善型需求的重要支持政策，也是有助于促进新房尤其是大户型新房项目的去库存。当然类似税费成本减负也对买家带来积极影响。若是认购一些次新房项目，过去增值税较高，或会转嫁到购房者成本上。而现在此类成本转嫁的可能性更小了。所以有助于间接使得买家的成本降低，带来住房消费的活跃。

当然从宏观和市场层面来看，通过降低二手房出售成本，能够促进二手房市场的活跃，也使得一二手房联动的效应更加明显。而二手房市场的活跃又会带动新房市场的发展，形成良性循环，即带动一二手房联动。所以本身也是有助于促进市场循环机制的畅通和市场的向好发展。

近三年尤其是 2024 年以来，为支持住房消费、降低交易成本，房地产税费政策进行了重要且多次调整，尤其是在 2024 年普通住宅与非普通住宅标准调整过程以后，各项税费政策进一步下调，对房地产市场产生了积极影响。

在增值税政策方面，此次财政部将未满两年房屋出售的增值税征收率从 5% 下调至 3%，实实在在降低出售成本。严跃进表示，这个政策调整的最主要的出发点，是降低了有实际出售需求房东的税费负担。

此次调整，房屋出售的增值税征收率并非直接降至 0%。严跃进认为，这是因为持有未满两年的房屋交易背后有很多原因，若是按 0% 来计算，可能会存在频繁的短线交易，对市场秩序造成紊乱。

在契税政策方面，从 2024 年开始，各地积极调整契税政策，按照首套房标准，对于 140 平方米及以下的小户型中大户型房屋，契税都已降至 1%。不仅如此，在实际操作中，部分地区还提供契税补贴，甚至如部分城市允许提取公积金支付契税，使得契税成本几乎降至极低水平，近乎为零。

个人所得税政策同样十分宽松。当前转让持有五年以上的房屋，本身就免征个人所得税，即房东不需要交个税；而对于未满五年的房屋转让，按照普通住宅标准，个人所得税最多按房价的 1% 征收，比例也不高了。在实际市场中，这意味着大部分房屋转让几乎无需缴纳个人所得税，进一步减轻了房东的税费负担，减少了房屋交易的成本。

严跃进总结表示，房地产三大税费（契税、增值税、个人所得税）政策的宽松调整，形成了有利于住房消费的税费政策环境。这种降成本的导向对市场尤其是买卖双方产生了积极影响，一方面降低了交易成本，另一方面促进预期向好。

展望未来，严跃进认为，在 2026 年，房地产市场交易将趋于活跃和向好，这不仅有助于去库存，还对稳定楼市、促进房地产市场健康发展等一系列目标产生积极影响。当然最终是惠及住房消费，真正体现好政策带来好市场、好市场带来住房好消费的良好氛围。