作者 | 第一财经 陈益刊

部分房地产销售和租赁等适用的增值税征收率从 5% 降至 3% 的期望落空。

今年起施行增值税法明确，增值税小规模纳税人的增值税征收率统一为 3%，不再提及 5% 征收率。这不由得让一些人士对此前适用 5% 征收率的相关情形降至 3% 充满期待，其中今年起个人卖房增值税征收率从 5% 降至 3%，更是让这一期待值拉满。

不过，1 月 31 日财政部、税务总局公开的《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（下称《公告》），则让上述期望落空。

《公告》称，自 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，一般纳税人发生以下应税交易，可以选择适用简易计税方法，按照 5% 的规定征收率计算缴纳增值税。

这具体包括 6 类情形，即 2016 年 4 月 30 日前签订的不动产融资租赁合同，或者以 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产提供的融资租赁服务；收取开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的一级公路、二级公路、桥、闸通行费；出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产；销售其 2016 年 4 月 30 日前取得（含自建）的不动产；转让其 2016 年 4 月 30 日前取得的土地使用权；房地产开发企业销售、出租自行开发的房地产老项目（开工日期在 2016 年 4 月 30 日前）。

上述规定跟此前财政部、税务总局出台的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》一致。

上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟告诉第一财经，上述不动产租赁、销售项目之所以给予 5% 征收率优惠政策，主要是房地产等行业在 2016 年 4 月 30 日之前缴纳营业税，而从 5 月 1 日开始营业税全面改为增值税，所以对营改增之前的老项目给予这一 5% 征收率优惠政策，毕竟这些项目当年投资时不能抵扣进项税额，如果按照增值税一般纳税人计征办法征税，这些项目可能会因此亏损，因此让这些项目可以选择按照 5% 征收率来简易计税。

目前增值税有两种计税方式。一种是针对增值税一般纳税人，按照一般计税方法，通过销项税额抵扣进项税额计算应纳税额的方式，计算缴纳增值税，按规定适用 6%、9% 和 13% 增值税税率。而针对增值税小规模纳税人（年应征增值税销售额未超过 500 万元的纳税人），可以按照销售额和征收率计算应纳税额的简易计税方法，计算缴纳增值税，目前法定征收率为 3%。

上海交通大学财税法研究中心副主任王桦宇告诉第一财经，此次对上述不动产租赁、销售保留 5% 征收率，可以从政策稳定性、方案过渡性和技术可选性来理解。

王桦宇解释，政策稳定性是指要避免主要不动产、建筑等老项目税负突变，保持原 " 营改增 " 政策及其实施过程的稳定性，稳定市场和行业的政策预期；方案过渡性是指只保留 " 营改增前老项目 "，不扩大范围，并限定了适用的具体时间和范围，暂按 2 年维持性安排来推进，政策内容仍具有过渡性措施的特征；技术可选性是指公告中使用的政策用词是 " 可以选择 "，也就是说纳税人可以根据自身经营和进项抵扣情况，比较一般计税（9%，可抵扣）和简易计税（5%，不可抵扣）的税负差异，择优选取。

多位专家告诉第一财经，此次对上述不动产租赁和销售 5% 征收率并未降至 3%，可能也考虑到财政可承受能力。近些年财政收支矛盾较大，财政收入增长乏力，保持 5% 征收率有利于增值税收入稳定。

根据财政部数据，2025 年全国一般公共预算收入约 21.6 万亿元，比上年下降 1.7%。第一大税种国内增值税收入约 6.9 万亿元，同比增长 3.4%。