每经记者｜陈梦妤      每经编辑｜许绍航 魏文艺     

" 守住一居室 330 万元！"

这几天，北京楼市的二手房 " 保价联盟 " 闹得沸沸扬扬。根据《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）获取到的信息，《致广大六郎庄同胞们的一封信》（涉及海淀区柳浪家园项目）这样写道：" 最近听说有不少下房本的，已经开始出售转卖，且低于市场价交易 "，并表示 " 为了下一代守住房价，守住房价交易底线 "。业主们疑似组建起 " 保价联盟 "。

每经记者注意到，有中介发布消息称，柳浪家园 47 平方米开间直接报价 290 万元，46 平方米一居室则报价 310 万元，均未达到 330 万元。

而该片区另一个项目橡树湾的倡议书则显示：" 呼吁业主在挂牌时审慎考虑小区整体价值，尽量避免非必要的急售、跳楼价，保持价格带的基本稳定。" 不过，该倡议书中没有提及具体价格。

柳浪家园是重点回迁安置项目

柳浪家园位于北京市海淀区上地板块，是六郎庄村的重点回迁安置项目。小区分北里、南里、东里等多个区域，拥有数千套房源，部分楼栋因历史遗留问题一直未完成首次登记，影响房本办理进度。

作为回迁房，柳浪家园价格低于周边不少商品房，近一年成交活跃度较高。贝壳找房显示，目前北里二手房源挂牌均价为 7.4 万元 / 平方米，共有 34 套房源在售；南里二手房源挂牌均价约 7.2 万元 / 平方米，约 35 套房在售；东里挂牌均价较高，为 8 万元 / 平方米，11 套在售。仅 11 月，柳浪家园北里看房人数就有 180 人，比 10 月增长 26%。

《致广大六郎庄同胞们的一封信》内容显示：" 只要上地实验小学不倒闭，每年都会有大量上学家庭来买房；只要软件园和周边的大厂、创业公司不关门，咱们就不要担心房子租不出去 …… 咱们可能这辈子没有拆迁机会了，但是咱们可以为了下一代守住房价。"

有长期关注上地板块的购房者向每经记者表示，柳浪家园近期大量下房本，卖房的业主确实较多。每个业主的利益诉求不一样，有些人为了尽快拿到房款，着急出售，所以价格上有所让步。

从 10 月以来的成交情况看，柳浪家园 47 平方米户型（含开间、一居室）总价最低已至 275 万元，单价 5.85 万元 / 平方米左右；该面积段成交房源的总价大部分都低于这次业主们希望保价的 330 万元。

在第三方中介平台，尽管柳浪家园 47 平方米户型的挂牌价普遍高于 330 万元，但不少业主这两个月已纷纷调低了价格。据贝壳找房，挂牌价相对较高的东里，一套 47 平方米房源的价格，9 月是 410 万元，12 月则调降至 385 万元；北里一套 47 平方米房源，挂牌价从 7 月的 432 万元调降到了 365 万元，12 月以来就调整了 4 次；南里的 46 平方米房源挂牌价，则从 8 月的 380 万元调降到了如今的 325 万元。

" 这就是上地实验小学树村校区的占坑房源，类似户型还有好几套，随时都可以看房，业主不在，但都做了委托，给了钥匙。" 该片区中介人士向每经记者介绍，暂时没有要涨价（的迹象）。

抱团倡议理性挂牌二手房业主能否守住房价底线？

相比之下，距离柳浪家园约 4 公里开外的橡树湾项目则要理性一些。《致广大橡树湾业主的一封信》中列出了 " 维护社区品质是房价的第一支撑 "" 理性挂牌、合理议价，避免价格内卷 "" 强化中介管理，共同维护小区价格体系 " 等五条倡议，希望守住橡树湾房价。

每经记者查询发现，橡树湾五期 146 平方米房源 2023 年可以卖到 2323 万元，单价约 15.8 万元 / 平方米；而今年 11 月成交的一套 144 平方米房源，总价只有 1470 万元，单价约 10.2 万元 / 平方米。

从目前的挂牌情况看，每经记者查询贝壳找房信息发现，橡树湾五期二手房源的挂牌单价多在 10 万元 ~13 万元 / 平方米区间。其中，有一套 206 平方米的户型，挂牌单价已跌破 10 万元 / 平方米。

图片来源：贝壳找房

《致广大橡树湾业主的一封信》显示：" 在市场处于弱周期时，极端低价挂牌往往会形成锚定效应，被中介迅速放大，影响整个社区的溢价空间。建议业主在选择中介时，明确底价、挂牌策略，拒绝恶意压价、虚假低价引流等行为。"

" 我觉得这种‘保价联盟’其实利好周边小区出货。" 前述购房者认为。而此前上海某学区房小区部分业主提出 " 保价 " 时，有项目营销负责人向每经记者表示，" 价格联盟 " 这种做法实际上用处不大，只要有人急卖，联盟就会被击破。

图片来源：贝壳找房

其实对橡树湾五期来说，出现这种情况，还有一个重要原因——周边高端新盘的批量供应和价格挤压。距离该项目 1 公里左右的建发海晏，在售均价 13.6 万元 / 平方米，主力户型为 183~265 平方米四居；在售均价 13.88 万元 / 平方米的臻云，主力户型 139~229 平方米。据此看，两者不论是目标客群还是主力户型，都与橡树湾五期有一定重合；而且两个新盘均为北京新规盘，在得房率、层高、户型设计等方面更有优势。

图片来源：中指云

中指云数据显示，今年 1~11 月，北京二手房均价约 6.5 万元 / 平方米，环比下降 1.44%，同比下降 6.08%，价格中位数约 5.9 万元 / 平方米。

新房方面，根据北京市统计局 12 月 16 日最新数据，1~11 月，全市新建商品房销售面积 894.8 万平方米，同比下降 4.6%。另据中指研究院统计，1~11 月，北京商品住宅项目销售业绩 TOP10 项目网签金额合计 550.70 亿元，排名前四的项目均位于海淀区，其中就包括建发海晏。