最近，包括深圳、南京、福州、济南、苏州、无锡、昆明等在内的超10座城市推出了二手房“带押过户”新模式。这意味着在卖房时，不需要提前还清房贷就能实现抵押变更、转移登记和新抵押设立。然而，很多人对二手房带押过户的风险感到担忧。本文将为您详细解答二手房带押过户的利弊。

二手房带押过户的风险有哪些？

1、是否能够带抵押过户，完全取决于银行的意愿。虽然《民法典》已经实施了9个月，但带抵押过户的实际操作案例几乎没有，因为这对银行没有任何好处。如果您无法说服银行，那么在出售房屋时，您仍然需要先结清贷款。

2、这种交易方式普遍不被出售方接受。由于需要资金监管，交易完成前，卖方无法接触到资金。因此，除非卖方纯粹以变现为目的，否则他们不会接受这种交易方式。

3、对买方贷款比例有限制。按照2021年9月上海各交易中心的要求，“带抵押过户”必须审查抵押总额，因为可能会出现短期的“双抵押”并存，所以抵押总额不能超过房产评估价。

二手房带押过户的利弊

二手房带押过户的好处：

1、缩短交易周期

济南的新政有望大幅缩短交易时间，甚至可以缩短一半，有利于置换改善需求的人尽快收回资金。

2、节省过桥资金成本

对于原来需要借钱垫款偿还房贷的人来说，带押过户可以节省一大笔过桥资金的成本，也降低了市场上“过桥资金”这个灰色地带可能带来的一定风险。

3、盘活二手房市场

政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量，促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，进而促进房地产市场良性循环。

二手房带押过户需要注意的风险

二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。为防控业务风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全。

抵押权在民法典中是一个相对重点而又复杂的内容。在遇到“带押过户”的房屋交易时，需要特别注意抵押人和抵押权人是否对财产转让有一定的限制或者禁止性约定，比如是否已经有第三人因为善意取得、支付合理对价等因素对抵押物造成影响。此外，根据相关法律法规，如果房屋的抵押登记早在民法典施行前就已经存在，没有经过抵押权人的同意，是不能带押过户的。

如今，各个城市都在不断推进二手房带押过户这一模式，这也是全国二手房的趋势。在此提醒大家，二手房交易相对来说比较复杂，建议咨询专业人员，以解决可能遇到的难题。